Sunday, 10 October 2010

「先租後買」(置安心)?政府係咪有病?


十月九日的經濟日報的置業家居
看到政府這個「先租後買」的提議,一向想喜歡胡思亂想的S,壞習慣又來,而第一樣 associate 到的,竟然是近年爆破的投資工具 Accumulator (“I Kill You Later”),何解?



背境
根據新聞或報章的有限資料,這計劃大概的形式會是想買樓的人(S假設他們 是用家),先以租樓形式去分期儲存“首期”,即部份租金拿來“儲蓄”(但如何計算儲多少,不得而知,亦不打算在此研究),在一段時間後,以這筆儲來的資金作首期去買樓。

雖然當中有 upside,但未來得及想這個,胡思亂想的S只想到以下的風險,而以下的每一點,為免重覆,每點也要問兩個基本問題:(1)誰去決定?和(2)以什麼基制去決定?

儲“首期”的年期
年期愈長,風險相對愈高,因為太多未來可能出現的變數丶“黑天鵝”效應等,今天根本沒有人可以預料;反過來,把年期定短一點,又未必能夠儲到足夠資金。而“長”或“短”亦沒有客觀定義。

無形中引入了買“Option” (期權)的概念
先租後買,S假設用家“到時候”(但不知幾時,在以下“行駛期”再談)可以選擇買樓還是不買,在這個形式下,說穿了,那筆“首期”其實是 option premium。那及後引起的問題,真的不可小覷

要是決定是買的話,即是說選擇行駛期權,那就引申定價和時限問題(以下另續)。

要是決定不買的話,即是放棄行駛權,在一般期權投資工具中,option premium 會全被沒收。但這萬萬不能引用在這計劃中,因為假設所有參與者都是用家(非投資者),而這個計劃亦不是純投資工具。要是如此,這當中問題就更大,就是如何定立(1)是沒收還是不沒收;(2)沒收的話以什麼基準計算?如果是沒收部份的話,就更複雜,(要問的都是先前所說的最基本問題。)

什麼樓房可以立入這個計劃?
公屋丶居屋丶私人參建居屋丶夾屋丶還是私樓?如果是前四者,雖然仍然會就着如何篩選已是問題多多,但也及不上私樓,因為前者基本上政府可以“話晒事”。

Apply 到私樓的話,應用面積還是價錢計算?前者又應用建築還是實用面積(這當中現在已涉及的爭議無須S在此重覆);如用價錢,又如用介定,以及是用 present value 還是 future value?後者不但涉及先前提及的年期問題,更甚是資產價格可升可跌,如是這又重回以上提及的行駛期權問題。

除了以上的因數,還有什麼?例如地區?那一個發展商?如何避免“相相私受” 又或是 conflict of interest 的嫌疑?

要說的實在太多,未能一次盡錄,待續





聲明/Disclaimer

本人S開這個網誌,旨在風花雪月。S本身並非投資專業的持牌人,而到現時為止,亦沒有沾手過期權或結構性投資工具,只存過所謂的 premium deposit,以上所提及的種種,和其他貼文一樣,大多出自S的胡思亂想丶狂想丶甚至只是忽發奇想,更沒有實際數據支持。對於買樓丶投資丶甚至是洗錢方法,S的個人愚見,考慮因數是:

1)自己的負擔能力和對風險的承受能力;
2)自己的負擔能力和對風險的承受能力;
3)自己的負擔能力和對風險的承受能力;
n)自己的負擔能力和對風險的承受能力。

4 comments:

Coffee n Tea said...

哈!先租後買雷同期權行駛,又的確幾相似,至於不行駛的,筆租金何去何從呢?值得思考!

SKII said...

Coffee,係,妳提醒咗我,我掛住諗唔沒收的話會點。重有,我之前未想到,在筆資金未儲完期間,由誰保管?政府?銀行?賣家?律師?呢度涉及大量法律又行政問題。

sfong15 said...

這是利民(一部份人)政策,不能用財金觀念(model),政府看的是近境,況且他們只做幾年, 和其他政策一樣政治水份大多

SKII said...

sfong:>>不能用財金觀念(model)
完全同意,財金觀念是不應/不能引用到房屋政策上的,但這正是我覺得最危險的地方 -->不想,但卻在不自知的情形下引入,於是不會有監管,因為覺得不需要又不識管,這就是最高的風險!!

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