Monday, 11 October 2010

「先租後買」(置安心)?政府係咪有病?(二)


十月九日經濟日報.置業家居


如何定價?

上一章提及行駛期權問題,定價是個極為關鍵的因數,兩個極重要的價格:

(1)到期時的市價

這個直接影響用家在“到期時”的決擇,要是市價比行駛價(strike price)高,行駛機會比較高;相反,放棄的機會比較大。

然而,什麼是市價?要不要定立一個 reference point?在投資工具這通常叫做 fixing price,一般厘定得非常細緻,簡單的例子,如果 underlying 是股票,會在合約裡定立是那一個 Exchange 例如 HKExLondon Stock Exchange etc,用那一天的收市價,如果那天剛巧是假期又怎辦,諸如此類不能盡錄;如果 underlying 是利率或 currency那就複雜得多,因為沒有 “Exchange” ,只有市場上大部份參與者都“認同”的 reference機構。是以一般來說這些合約都定得非常複雜的,以免任何一方“輸打蠃要”。

放到這個「先租後買」的課題上,如果要定立S所謂的 reference point,如何定立?以全港樓宇平均價?還是某些屋苑作指標?誰去搜集資料?以多長的歷史數據作準則?而歷史又告訴我們這些 predictions丶“往績”基本上是不能反映未來走勢的(基於之前所提及的黑天鵝效應)。對這種種,S沒有答案,但對於這個,政府相對有經驗,因為從前居屋也要和“市價”比較。

2)行駛價 (strike price)

噢!這真是一門高深學問,單是要研究該以現價或未來價格作基準,已經是個非一般的課題。S對此完全沒有認識,只知道定立這個以後,還要加上年期丶相關的 property (underlying property) 當時(行駛時)的價格可能出現的變數而引申的波幅丶風險等去計算一大輪。在投資市場上,這是一個專業,而“開價者”還要考慮買入/沽出相關的 underlying instrument (而在這個課題,underlying 就是 property) 去對沖。

這方面,S相信政府應該不會做“對沖”(除非像居屋一般,樓都是政府起的,但如果是自己起,倒不如研究如何改善居屋制度更實際丶更省人力物力喇)。

要是不“對沖”出現以下兩個可能性:

(i)    到期時,個市好,用家要“行駛”,但因為“冇貨”在手,政府如何保“賣家”一定會賣?要知道,個市好時,人人想要貨,包括賣家也許寧願“撻定”賠錢去賺取更大利潤。如為確定“有貨”,政府自己起,又係兜返去同居屋計劃比較。

(ii)  相反,如果到期時個市衰,政府又如何保証買家不會“不行駛”,而這些不行駛剩下來的貨,是否政府去接?同個市好時相反,如果到時市價比行駛價“低一節”,“撻完訂”再買過仍“有賺”的話,試問誰會接貨?由銀行接,整個金融體制甚至社會會受到好大打擊。又,如由政府去接,即等於政府做埋 “underwrite”,咁同回購居屋在概念上有異曲同工之處!!既然如此,攪咁多嘢為乜?

另,為了避免以上的情形,法律諮詢和合約條文的訂立都絕對絕對不能馬虎,而不能馬虎以後,份合約分分鐘厚過招股書,一般用家不但止難以明白,更大可能是看也不會看。當然,又係係人都知,有律師 represent 佢地丫嗎!! 

和上一章一樣,要說的實在太多,未能盡錄,待續

下一節:「先租後買」?政府係咪有病?(三,完)









聲明/Disclaimer

本人S開這個網誌,旨在風花雪月。S本身並非投資專業的持牌人,而到現時為止,亦沒有沾手過期權或結構性投資工具,只存過所謂的 premium deposit。以上所提及的種種,和其他貼文一樣,大多出自S的胡思亂想丶狂想丶甚至只是忽發奇想,更沒有實際數據支持。對於買樓丶投資丶甚至是洗錢方法,S的個人愚見,考慮因數是:

1)自己的負擔能力和對風險的承受能力;
2)自己的負擔能力和對風險的承受能力;
3)自己的負擔能力和對風險的承受能力;
n)自己的負擔能力和對風險的承受能力。

2 comments:

laulong said...

哇,好專業,睇到我頭暈。

SKII said...

校長,理論上(我猜)你並不是專業投資者(你的專業是教育嘛),你睇到頭暈...係應該嘅!
好彩我唔係持牌人,otherwise 講完之後個客覺得暈,我個牌就危危乎!!

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