Tuesday, 12 October 2010

「先租後買」(置安心)?政府係咪有病?(三,完)


十月九日經濟日報.置業家居


行駛期
對於這個,S真的不知如何解釋,只知行駛年期直接影響行駛價的計算。簡單來說,行駛期定在三年還是十年之後,係人都知一定不同,但如何不同?就要 base on 可以影響樓價走勢的因數而定,S毫無頭緒,但就因毫無頭緒,相對風險就更大。

為什麼變成 “I Kill You Later” (Accumulator)?

綜合三章以來提過的種種,S覺得政府這個「先租後買」的計劃,無形中把“樓”這東西,納入了 structured products (結構性投資工具)作為一種 underlying instrument

和之前令不少“專業投資者”“中招”的 Accumulator 基本的概念同出一轍,不同之處是這個計劃涉及的 option只能行駛一次,和 ELN (Equity Linked Noted)ELI (Equity Linked Instrument)丶或其他相似但以currency or interest rate 作為 underlying 的工具差不多(例如 HSBC Citibank 叫做 premium deposit 那種),而Accumulator 的概念就是在合約期間會定期做 fixing,即是在 agreed interval 不斷 review 要不要行駛,但大部份“中招”的,都是合約定了買家在跌市情況下要“接貨”。

監管
“I Kill You Later” 和雷曼事件當中,尚有証監會和金管局監察持牌機構丶中介人和相關產品,仍然存在一些 grey areas 而“攪出個大頭佛”,令兩個機構速速 review 相關產品的監管(陶傑才子最近幫手賣廣告那個),又改善“專業投資者”的定義和加強監管銷售手法等等等等。

但現有的樓市,單單是在建築 vs 實用面積這小小課題上,政府已顯出其有心無力之遺憾,還來一個如此複雜的構思,又沒有相關的監管條例及機構,S只怕這從中給“創造”出來的 grey areas 只會比 “I Kill You Later” or “迷債”有過之而無不及,而更甚的是,涉及的將是想買樓安居樂業丶又一點都不“專業”的“投資者”,S完全不敢想像萬一樓市真的逆轉,一眾用家和整個社會要承受的“痛”將會是如何?

Leverage 槓桿效應
最後一個S想到的風險,是 leverage,這個和「先租後買」的計劃基本上沒有直接關係,但 individual 用家一定要三思。

就是撇除新計劃不提,現在買樓方法已是 leveraged,套用股票投資的術語就是“孖展”,樓宇按揭一般可以借七成,在股票市場這已是相當高的 margin ratio,現在還有按揭証劵公司,能把按揭比率提高至九成,對於原來已是“掹掹緊”的人,已經是個極大的風險。如在這個之上再引入S以上提到的 option概念,multiply 出來的風險基本上是計不完的。

噢!寫到這裡,忽然開竅,用 layman 的方法解釋,Accumulator 就是 leverage a series of multiple options

看到這裡,還未上車的一眾也許會覺得S是個大悲情家,只看到悲觀一面;又或許覺得S已“上車”,當然能說“風涼話”丶可以“潑冷水”,只能說九七一役,S和不少認識的人都“被蛇咬過”。

各人頭上一遍天,S只想 Hope for the best, prepare for the worst,要做的人明白自己要面對的和將為社會帶來的風臉,就可以了。

但拜託,別又來一次要整個社會一同去“痛”的慘痛經歷!


聲明/Disclaimer

本人S開這個網誌,旨在風花雪月。S本身並非投資專業的持牌人,而到現時為止,亦沒有沾手過期權或結構性投資工具,只是存過所謂的 premium deposit。以上所提及的種種,和其他貼文一樣,大多出自S的胡思亂想丶狂想丶甚至只是忽發奇想,更沒有實際數據支持。對於買樓丶投資丶甚至是洗錢方法,S的個人愚見,考慮因數是:

1)自己的負擔能力和對風險的承受能力;
2)自己的負擔能力和對風險的承受能力;
3)自己的負擔能力和對風險的承受能力;
n)自己的負擔能力和對風險的承受能力。

2 comments:

Ebenezer said...

妳的解說很有道理,也好有趣:)

簡而言之,此計劃根本未成熟;而買賣的貨物涉及民生,又要公平地處理風險,當中添加更多複雜性!

SKII said...

Eben,我不知是否我真的想多了,但這關乎民生,真的很怕政府未想清楚便推出,但今天晚上新聞說明天施政報告會包括這個,好驚嚇。
哈哈,好彩你覺得有趣,上一篇校長話睇到頭暈,嚇得我吖!!

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