Tuesday, 23 November 2010

買樓自住

看了網友的「誰更有錢?」,想回應,但太長篇,倒不如在這裡寫一下個人的感受

S覺得香港大部份人對自住那樓房,把投資成份的比例放得太重,因而忽略了一些個人的要求和 constraint,例如想要的 life style 丶家居和環境的 quality,還有個人的負担能力等。


朋友之中,從自住樓房的“數字遊戲”中賺取到最大升幅的,回頭一看,大多當天是以負担能力為首,迎合個人要求為次,投資回報不是不計,但只是云云因數中其的一個。在考慮完個人負担能力丶要求丶篩選了幾個合適的屋苑之後,不會把升值放在最首位,而是看看自己最喜歡的是否有足夠“抗跌力”,還有就是,都不是在大市升至個個都搶貨的時候買的。

經典例子,朋友從外國回流,問S的意見,好不好在香港置業?那時候S對投資不但沒有心得,而當年的S和現在的8丶90後的心態差不多,做了幾年工便趕着“上車”,是以當時自住的,是98年賣掉家人的屋而買下來的蟹貨,供樓佔去入息比例不少,典型的“房奴”, 還有什麼“心得”可向朋友亂提?

但S仍問了朋友一個問題,是次回流,有否打算再離開?朋友的答案是打算長居香港(至少當時是這樣想丶現在還沒走)。既然如此,大方向就是決定會買,只不過幾時買丶買什麼就要從詳計議。

朋友雖然已經不是初出茅廬,其實負担得起港島中丶大型屋苑,但從外地回來,比較喜歡新界較多空間,於是集中看某幾個屋苑,但看來看去,價錢雖然負担的來,但並不吸引。於是選了最喜歡那屋苑,先租了一個單位,邊租邊找。那時樓市不很旺,但好處是經紀知他們是真正買家,非常落力,而因不太多人問津,業主都樂意傾價。朋友看了一段日子,最終找到心儀對像,現在回看,還無心挿柳地 “撈”了歷史低位!!還記得在他的入伙宴,他的大部份同事丶朋友紛紛問為何那個時候買樓,因為他們大部份人在賣樓!!

過了一段日子,S因個人需要想換樓,看了大半年,終於拍板,又是正值樓市淡靜期,舊的賣出去雖然不至於資不抵債,但比起98年時買價要蝕,只不過,新買的那一間,舊業主也不比S好得多少。但朋友們用現在的價錢比較, 總會問為何S懂得選那時候的“低位”買入!!!其實又不是新界樓一間?大家只是被賬面蒙蔽了!

然而,經過上次“一朝被蛇咬”的教訓,S就着自己的能力,沒有“去到盡”買能力所及最大最貴的,只選了每月供款佔每月穩定收入大概20到30﹪,這個有以下的原因。

一來留有餘地在加息時還有 buffer 去應付;但重要是供款壓力小一點,人的心情好一些,又有多一些餘錢作其他投資;然而,這也不止,最重要是留有一些 buffer 可在有需要時做其他借貸。

要知道,良好 Credit History 有價,S不是生意人,只是打工仔,如果把自己的穩定收入計出來的借貸能力都壓注在自住那樓房上,將來遇上吸引的投資機會便沒有空間再去做“融資”,那便只能眼巴巴看着機會溜走。

是以,雖然S的投資經驗不足以像網友般提出該 allocate 多少於自住樓房,但讚成她的說法,就是別被自住那一間綑綁着自己!!

8 comments:

卡臣 said...

政府又話打擊炒風喎,睇吓點

SKII said...

卡臣,你做完鬼佬丶返咗來嗱?

Hana said...

好多事都要經歷過先深有體會嘅。

Ebenezer said...

樓呢樣咗都幾複雜,佢既可以係商品、投資功具,亦同時有必需品嘅特性,所以,唔同人對樓有唔同理解,分析出來嘅結果可以雞同鴨講。

SKII said...

Hana,都係架,好彩唔係交咗太多學費,而且自己住咗,都 Okay嘅.所以而家學精啲,留返啲 credit 真係好有用!

SKII said...

Eben,Yes.所以我呢篇講明係"自住",當把私人感受 price-in 咗,有啲嘢唔容易用錢去量化.但如果係純投資丶收租等,我自己鍾唔鍾意並唔重要,市場or租客鍾意至緊要!!

richmapoorma said...

我認為如是自住, 腳踏實地選一個負擔得來的單位就可以了.

我們又不是很在行,怎會拿捏得到市場的走勢呢?

住得舒服又心寬, 實在是最重要的.

Richmapoorma

SKII said...

richma,yes totally agree!

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