Saturday, 31 August 2013

唔簽約得唔得呢?(II)



簽完正式買賣合約那天,S 再到停車場走了一趟,發現仍然有車泊在 S 買了的車位上,於是“攝”了一字條在車頭,寫道:你好,我買了這個車位,下月交吉,有意繼續租的話,請電 9xxxxxxx,謝謝!

過了幾天,有人致電 S 的手電,詢問租車位的事,那是一把男聲 Mr. Z,第一句問 S 的並非價錢,而是“唔簽死約的唔得呢?”

解釋因為他自己正計劃在同一停車場買車位,如果可以的話,希望不簽死約,但會依規矩交足上期和按金。

S 是投資車位新手,第一次遇到如此的要求,沒有立刻回答對方,反正車位仍未交吉,想清楚才回答。

想了幾天,S 回覆 Z,以低過當時地產商一點點的價錢租給他,還答應他的要求,只簽生約,即起租之後,雙方只需一個月通知,便可終止合約。為何 S 會答應如此奇怪的要求?

第一,直接租給原有租客,省卻了地產經紀佣金,雖然當時另一出租 channel 是在百佳(超級市場)貼免費廣告,但也要時間,而 Z 會於 S 收車位的第一天便起租,完全沒有 time lag,省了時間丶也省了精神,雖然租金比地產商平,但也有不錯的回報,Okay,收貨。

第二,S 覺得“死約”根本沒意思,簽不簽其實沒什麼大不了,原因說來話長,要時光倒流。。。

話說 97 年期間,S 把當時自住的單位出租(自己搬回和父母同住),結果因為租金“太好”(好貴),雖然租了給一家在其“行頭”很有地位的日本公司(俗稱簽“公司約”),但結果對方在“死約”期間違約搬走了!

不幸中之大幸是,他們算得上“君子”,於“死約”期間想搬走竟然預先通知 S,還打算把進入單位的鎖匙(即單位的合法管有權)原好的交回給 S,才終止交租。

S 向律師朋友查問應不應收回鎖匙,和可否追討餘下死約的租金?答案是可以的。只不過,律師朋友提醒 S,想追討餘下租金,要有心理準備花上大量精神和時間和對方糾纏。朋友做了多年律師,見過不少古怪 cases,深明“要走的留不了”,既然對方去意已決,與其“死纏爛打”不放手,倒不如依對方要求,先合法地取回單位的管有權(即收回鎖匙),但一定要對方白紙黑字寫明是他們要求搬離的(即違約)。至於追不追討餘下租金,是後話。S 於是聽從律師朋友的話,取回鎖匙。

後來單位再出租時,因為遇上 98 年金融風暴,租金暴跌多過 50﹪,但 S 不想給自己太大精神壓力,沒有向原有租客追討。

Okay,因為上了 97/98 年一課,如今 Z 既然如此坦白,S 欣然接受不簽死約這要求。而且,反正他的“老婆”(即他的車)泊在 S 的車位上,若然 Y 有什麼“行差踏錯”,S 大不了到管理處 cut 了出入停車場的 card 嘛!Z 喜遇 S 這個“開明”業主,主動分享了很多他將會如何選擇車位的心得,之後不出一年,Z 自置了一個他很滿意的車位,於是與 S “和平分手”。

及後 S 在百佳貼免費廣告,把車位租了給一對年輕夫婦(當時 S 也很年輕 ^_^)S 只要求簽生約,對方當然沒所謂,但仍是一租便是幾年,直至他們搬離那屋苑。

之後 S 租了給後來搬到這屋苑的男朋友 VV S 識於微時,有份難以言喻的互信,不但沒有簽約(是生約也沒簽),連按金也省卻,而更“正”的是,年輕夫婦和 V 直接“交收”出入停車場的車 cardS 連露面也不用便繼續收租(亦依足法例交稅耶),直至 2010 年把車位賣出,不久之後 V 搬了往港島!

其實,簽約如做人,管他什麼“生死約”,反正“ 人”是“生”的,才是主宰合約的靈魂嘛!


後記:for reference 2004 2010 年,香港物業價格頗為平穩,S 賣出車位時,價格比買入只升了大概 11﹪,雖然一直收到租的租金未能完全 cover 所在開支,但扣除了支出和稅項,賣出時收回的現金,差不多相等於原先投入的 2.5倍,累計淨利潤大概 34%,不失為一項 okay 的儲蓄!但要注意的是,資產價格可升可跌之餘,利息開支也主宰了整體回報。而且這個網誌純屬予發個人感受,絕非 offer 投資意見。



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